Сделка купли продажи квартиры

Вы в настоящий момент являетесь Продавцом квартиры, тогда Вам будет интересно узнать на какие моменты стоит обратить внимание при прохождении этапов проведения сделки купли-продажи квартиры.  

1 этап:

   Внесение начальной денежной суммы ("Оформление      предварительных договоренностей").

        Вы продаете "свободную" квартиру. Вы нашли покупателя, договорились с ним о цене, по которой Вы согласны продать квартиру. Теперь Вам понадобиться зафиксировать Ваши устные договоренности с Покупателем на бумаге. Это может быть договор аванса, задатка, расписка, предварительный договор купли-продажи. В зависимости от Вашей конкретной ситуации, я подскажу, что именно выбрать и помогу правильно оформить документ. Ведь помимо цены квартиры существует много других условий, которые стороны нередко  забывают проговорить и зафиксировать в самом   начале, а они могут влиять в том числе и на цену квартиры.  Это вопросы и стоимости имущества, переходящего или непереходящего вместе с квартирой, и сроки освобождения квартиры, и передача ключей от банковской ячейки, и оформление расписок за проданную квартиру, и валюта взаиморасчетов и многое другое.

           Вы можете подписать договор задатка, по которому, может оказаться, что к тому сроку, который Вы прописали в договоре не собраны необходимые документы и формально Вы виноваты в том, что не готовы к сделке. Это может привести к тому, что Вы будете вынуждены вернуть Покупателю полученную сумму задатка в двойном размере.

           Также может получиться, что на Вас лягут некие дополнительные расходы, которые были вписаны в договор, а Вы этого не заметили или не придали должного значения. На практике, нередко, Покупатели требуют дополнительные документы по квартире или по собственникам (которые не нужны для проведения сделки купли-продажи , а нужны, скорее, для проверки квартиры и детальной идентификации Вас самих)- и здесь, главное, договориться за чей счет и каким образом будут собраны эти документы. 

Основная причина проблем при совершении сделки купли-продажи квартиры заключается в том, что в начале не были оговорены детали, которые и стали причиной несостоявшейся сделки или существенного снижения продажной цены объекта.

Так вот, для того чтобы сделка прошла необходимо продумать и оговорить основной круг вопросов: сумма начального платежа, сроки сбора документов, обязанности сторон по подготовке к сделки и  условия ее проведения, условия взаиморасчетов, сроки освобождения квартиры, сроки подписания акта передачи и четко зафиксировать это на бумаге.

2 этап:

Подготовка документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи квартиры.

В данный этап входит: сбор Продавцом необходимых документов для подписания договора купли-продажи квартиры. Комплект необходимых бумаг может различаться в зависимости от правоустанавливающих документов и предварительных договоренностей с Покупателем. (Более подробно см. Документы, необходимые для сделки купли-продажи квартиры).

При подготовке к сделке составляется также Договор купли-продажи квартиры, с которым стороны могут ознакомиться заранее, внести в него свои коррективы. Нередко стороны только в день проведения сделки впервые видят проект Договора купли-продажи и, естественно, возникает масса вопросов, которые приходится решать прямо на месте. К сожалению, не всегда это приводит к консенсусу.

На этом этапе стороны также оговаривают между собой конкретные условия доступа к ячейке банка, который они определили для своих взаиморасчетов. Подают эти условия в Банк или готовят их заранее, чтобы не тратить на это время непосредственно в день сделки.

3 этап: 

         Взаиморасчеты.

          В 95% случаях взаиморасчеты проводятся через банковскую ячейку Банка. Это должен быть достаточно известный банк. Условия Банка должны полностью устраивать Продавца.

          Для этого надо предварительно ознакомиться с условиями Договора аренды ячейки.

          Обычно ячейка арендуется сроком на один месяц, при этом у Продавца после закладки необходимой денежной суммы Покупателем, доступ к ячейке осуществляется на особых условиях, а именно — Продавец имеет право подойти к ней в течение определенного срока при предъявлении договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации перехода права собственности, сделанной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. (Управление Росреестра по Москве) на имя Покупателя.                  В условия доступа по соглашению сторон могут быть внесены и другие документы. Это зависит от предварительных договоренностей с Покупателем. На практике срок доступа Продавца прописывают от 20 дней и дольше, на это нужно обратить особое внимание, чтобы не оказалось так, что Вы не успеете забрать свои деньги за проданную квартиру в отведенные сроки,если возникнет задержка с получением необходимых документов для предъявления их в банк.

            Обратите внимание, что в некоторых банках условием допуска Продавца к ячейке после регистрации перехода прав собственности на квартиру на имя Покупателя является ключ от банковской ячейки, а в случае его утери банк разрешает допуск к ячейке только одновременно и Продавцу, и Покупателю.

             Что это означает на практике расскажем подробней: нередко стороны договариваются, что ключи от банковской ячейки на время регистрации перехода прав собственности на квартиру будут  находится у Покупателя. Таким образом, после регистрации перехода прав на квартиру в Управлении Росреестра по Москве Продавец должен получить ключи от Покупателя. Нередко ситуация выглядит следующим образом: Переход прав собственности зарегистрирован, Вы, как Продавец, перестали быть собственником своей квартиры, а ключи по каким- то причинам Вам не передают (заболел Покупатель, уехал в командировку, не говорим про злой умысел и т.п.) и Вы не можете подойти к ячейке, в которой лежат уже Ваши деньги… Представитель Банка говорит, что без ключа не может допустить к ячейке (формально он прав), что Вы должны  подойти вместе с Покупателем -таковы условия Договора,-ключ является условием доступа Продавца к ячейке. Чтобы такого не произошло нужно внимательно читать условия Договора аренды банковской ячейки, в случае необходимости настоять на проведении сделки в другом банке или иметь дополнительные договоренности на счет ключа.

              Ключ от ячейки после закладки денежной суммы Банк всегда выдает сторонам(за редким исключением, когда ключ остаётся на хранении в Банке), но не всегда он является условием доступа при выполнении сторонами условий Договора. Если он не является условием доступа, то при потере ключа  Вы пишите соответствующее  заявление в Банк, платите штраф (в среднем — от 3000 до 10 000 рублей) и через некоторое время Вас допускают к ячейке без Покупателя (срок может различаться от нескольких часов до нескольких дней).

             Это всего лишь один из множества нюансов практики; при взаиморасчетах часто возникают также вопросы о расписках, гарантийных письмах и т.п. Все они требуют определенных знаний и опыта,неподготовленному человеку лучше не пытаться самостоятельно решить их.

 4 этап:

              Подписание договора купли-продажи квартиры.

             Не забывайте, что в связи с изменениями в Гражданский Кодекс 1 марта 2013года договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента подписания такого договора. Регистрация такого договора отменена. При этом подлежит регистрации переход права собственности на нового собственника. Таким образом этап подписания договора купли-продажи квартир требует тщательной подготовки и внимания.

  Этот этап обычно проходит в один день с предыдущим. Нередко стороны подписывают договор купли-продажи прямо в Банке, в котором проводится сделка. Как мы уже говорили выше, проект Договора должен быть уже у Вас на руках.

Как правильно провести сделку купли продажи квартиры

Он должен быть вычитан и одобрен. Никаких добавлений по сравнению с тем Договором, который был согласован ранее, не должно быть. Если все-таки изменения необходимы, лучше обратиться к профессионалу. Количество экземпляров Договора подписывается обычно на один больше, чем участников Договора. Один экземпляр остается в регистрирующем органе, остальные возвращаются участникам сделки купли-продажи квартиры после регистрации перехода прав.

5 этап:

     Регистрация перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. (Управление Росреестра по Москве).

                 После того как Вы подписали Договор купли-продажи, необходимое число его экземпляров надо отдать на регистрацию перхода прав собственности  в Управление Росреестра по Москве. Не обязательно ехать и сдавать документы самостоятельно, можно поручить это своему представителю. Тогда Вам понадобиться  выдать целевую Доверенность на выполнение данных действий. После того как Вы или Ваш представитель сдали  необходимые документы в Управление Ростреестра по Москве необходимо получить Расписку о принятии документов. В случае необходимости по ее номеру можно отследить готовность документа.

6 этап:

      Получение сторонами документов после регистрации перехода прав собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

            В среднем через 10 рабочих дней переход права собственности на квартиру будет зарегистрирован.  Ваш представитель известит Вас об этом.  Вы, как Продавец, получаете на руки Договор купли-продажи квартиры, с отметкой Управления Росреестра по Москве о переходе права собственности на имя Покупателя. Этот договор с данной отметкой Управления Россреестра по сути и является допуском к Вашим деньгам, находящимся в ячейке Банка. На этом этапе, как мы говорили выше, нередко происходит передача Продавцу ключа от ячейки.

 7 этап:

    Получение денежной суммы продавцом. (Передача расписки).

                После того как Вы получили в Управлении Росреестра по Москве Договор купли-продажи квартиры с отметкой о переходе права собственности на имя Покупателя на руки, вы должны осуществить доступ к ячейке в те сроки, которые оговорены в Договоре аренды ячейки с Банком. Даже, если Вы не собираетесь в ближайшее время потратить эти деньги, лучше всего осуществить доступ к ячейке в ближайший день-два. Может оказаться, что при составлении банковского Договора была допущена ошибка и для того, чтобы подойти к банковской ячейке, где хранятся Ваши деньги, Вам понадобится присутствие Покупателя. (Этого не происходит, если банковский Договор аренды ячейки и Договор купли-продажи квартиры были выверены заранее, в том числе и на соответствие друг другу).

   Это важно сделать еще по той причине, что после регистрации перехода прав на квартиру в Управлении Росреестра, как правило происходит передача расписки Продавца о том, что он получил всю денежную сумму полностью, Покупателю. 

   Идеальный вариант для Вас, как Продавца,-передача расписки о получении денежной суммы за проданную квартиру после того, как Вы осуществили доступ к собственной ячейке.

  Вы осуществили доступ к банковской ячейке. Не торопитесь забирать деньги из Банка. Слишком много участников сделки, многие знают о том, что сделка купли-продажи прошла с Вашим участием в конкретные сроки.  Рекомендую арендовать ячейку в этом же Банке на свое имя сроком на месяц и в дальнейшем осуществлять доступ к ней по собственному графику или открыть счет в этом же банке, а затем перевести с него необходимую денежную сумму на Ваш счет в "вашем" банке. 

 8 этап:

                         Подписание акта передачи квартиры.

                  Как мы говорили выше, мы рассматриваем вариант, когда Вы продаете свободную квартиру, ничего не покупая взамен. Как правило, в течение 1-2 дней с момента получения Вами денежной суммы стороны подписывают Акт передачи, в котором указывается, что Договор купли-продажи исполнен полностью, взаиморасчеты произведены, подтверждается, что Покупатель принял квартиру и претензий к Вам не имеет. Нередко продавцы, не придают должного внимания такому документу, как Акт передачи. Считается, что он больше нужен Покупателю.        И в этом кроется большое заблуждение. В соответствие со ст.556 ГК РФ "обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче."   Именно Акт передачи подтверждает состоявшееся вручение Покупателю квартиры.  Например, передача ключей от квартиры не может расцениваться как выполнение Продавцом обязательств по передаче квартиры. 

   Неподписание Акта передачи Продавцом может расцениваться как неисполнение своих обязательств по Договору, что может повлечь за собой определенные санкции. Покупатель в данном случае может потребовать возмещения причиненных убытков, также может потребовать взыскать неустойку, если это прописано в Договоре. (Например, за каждый день просрочки обязательства по передаче квартиры Покупателю,  Продавец обязан выплатить 0,1 % от стоимости квартиры за каждый день просрочки.)

   Еще одно "за" подписание Акта передачи Продавцом. Пока Продавец не подписал Акт передачи и не передал квартиру Покупателю, на нем лежит обязанность по оплате коммунальных платежей за квартиру.

   После подписания Акта передачи и вручения ключей Покупателю, Вас можно поздравить с успешной продажей квартиры. Не забудьте только оставить свой экземпляр Акта передачи проданной квартиры у себя в архиве.

 

Образец Акта передачи можно найти вразделе — "Шаблоны документов".

Как проходит сделка купили-продажи квартиры

При покупке Б/У машины вскрылся обман!

История стара как мир, но здесь все просят о помощи, а я расскажу о хеппи энде!
В пятницу приехали ко мне братья с Кирова за ховером, в интернете вариантов уйма, но увы, у 12 из 15 автосалонов их не было в наличии, хотя по телефону уверяли, что всё есть — приезжайте забирайте, но сейчас не об этом, тут, слава богу, никаких убытков, кроме потраченного времени и бензина, да и не накажешь их никак…
После длительных поисков мы нашли вариант более менее нам подходяший, в салоне на бескудниковском бульваре (Петровско-разумовская), ну как салон, подземный паркинг, но проходимость там огромнейшая.
Авто в наличии, хозяин скинул цену, все устраивает, но решили посмотреть ещё пару вариантов, там за эти деньги был хлам на колесах. Позвонили, предупредили, что приезжаем, уточнили про безнал, карты не принимают, насторожило, ну да ладно, поехали.
Ещё раз осмотрели, все устроило, машину погнали заряжать АКБ, а мы ждать документы.
Народу много, перед нами продавали 2 машины, брат отдал документы.
Прошло часа полтора, много, но по сравнению с другими историями — мало… Двое перед нами уехали оформлять кредит, причем на большую сумму, чем стоит авто, продавцы объяснили это тем, что такой запрос делается "На всякий случай, одобрят всё-равно меньше", меня снова это насторожило.
Дошла наша очередь, идем в кассу, пытались забрать только брата, но я настоял и на моем присутствии, дали договор.

Брат уже не глядя хотел его подписать, благо я остановил.
В договоре есть такие пункты:
1. Договорная стоимость автомобиля 460 000 руб.
2. Покупатель обязуется оплатить ПОЛНУЮ стоимость автомобиля до **.**.2016, за неоплату, по истечении этого времени, продавец не отвечает за судьбу автомобиля, кроме того, взымается сумма в 1 000 в сутки за простой автомобиля на этом машиноместе.
3. Полная стоимость автомобиля складывается из договорной стоимости, плюс всякие мелочи, плюс 35% за услуги менеджеров по продажи.
Конечной стоимости, конечно же, нигде не написано, менеджер — кассир, пока я читал договор, трындела без остановки, сбивала, за счет чего на 4 страницы я потратил не 5 минут, а минимум 15, когда она меня сбивала я уже знал, что наврятли мы заберем эту машинку.
Попросил расшифровать пункты, указанные выше, она сказала читайте до конца, там все написано, и утверждала что конечная сумма это 460.
Попросил исправить — получил отказ, это типовая форма договора.
Предложил составить протокол разногласий, но, она не знает что это такое)))
Менеджер-кассир уже открыто бесилась и орала.
Вышли покурить — подумать.
В итоге нас оттуда выпроводили в грубой, некультурной форме)))Силу не применяли судя по всему из-за того, что нас было 4ро, и каждый за 90кг)))
Жалко девушку с Украины, она уже отдала деньги, а потом прочитала договор, уже подписанный, стала нервнивать, когда мы вышли из салона с неподписанным договором, её уже стало трясти
Собственно о чем эта тема?
Да ни о чем, эта тема одна из не многих, в которых не просят о помощи, а рассказывают о таких историях, что бы другие в них не попали.
В который раз убеждаюсь, что юриспруденцию, хотя бы азы, нужно знать, что бы, как минимум, понимать договор, который предстоит подписать.
Проблемы с моим фордом уберегли моему брату не меньше 200 тысяч, если бы я сюда не попал, мы бы подписали этот грабительский договор.
Я очень надеюсь, что эта история тоже кому нибудь поможет спастись от этих уродов, у которых ни стыда, ни совести нет.
Не вижу смысла выкладывать название салона, так как больше половины салонов-стоянок действуют по такому же принципу, будьте бдительны при их посещении, а лучше покупать б/у машину у частника, как мы и сделали… Да, подороже, да, состояние похуже, зато нервы целы и деньги сэкономлены. Ну или у официального дилера из отдела Трейд-ин, там то точно такого не будет

9
Пришли историю на Коржик

Поделись постом:

Как грамотно осуществить сделку купли-продажи?

Неприятность правильности проведения сделки купли-продажи, приводит к интересу у многих потенциальных клиентов недвижимости, и земельных участков.

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

Но фактически только бог ведает, на что необходимо заострять внимание и как именно обойти «подводные камни», получая недвижимость и подписывая соглашение. Прежде всего, говорят специалисты, не рекомендуется экономить на безопасности осуществления сделки.

У продавца недвижимости должны быть на руках все документы, кроме того необходимо грамотно выбрать форму расчета.

Перечень документов обладателя загородной недвижимости.

На основании действующего законодательства, сделки смогут заключаться без нотариуса и участия юриста. Но, госрегистрация трансформации права собственности на приобритаемую недвижимость необходима, и для обеспечения правильности заполнения, и проверки законности всей документации, которая подтверждается куплей-продажей, лучше посоветоваться с умелыми экспертами, каковые смогут полностью обеспечивать покупателю и продавцу надёжное проведение сделки, и в случае если это будет нужно, они имели возможность бы собрать и подать документы на госрегистрацию в Регистрационную палату РФ.

На основании того, как будет осуществляться та либо другая сделка, перечень нужных документов будет изменяться.

В большинстве случаев, сбор, и подготовку нужной документации реализовывают юристы, каковые специализируются на загородной недвижимости. Необходимым предшествующим этапом в данной ситуации будет экспертная оценка всей документации – это делается, дабы обеспечить юридическую чистоту сделки.

Но не смотря ни на что в главный пакет документов, в большинстве случаев входят: свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный надел (помимо этого необходимо дабы земельный надел стоял на новом кадастровом учете); свидетельство о госрегистрации права собственности на жилой дом (жилое/нежилое строение); все правоподтверждающие документы, указанные в свидетельствах в графе документы-основания (контракт купли-продажи, распоряжение и др.); справка об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемом жилом доме (не необходима для Управления федслужбы регистрации, картографии и кадастра по Столичной области); нотариально заверенное согласие жены (супруга), в случае если хозяин пребывает в браке (в случае если обладатель в браке не состоит, заявление о том, что в браке не состоит).

Формы расчетов между клиентом и продавцом.

На территории РФ имеются две формы расчетов между гражданами – это наличная и безналичная. Самый распространенная форма

расчета – это наличными деньгами через ячейку банка с условиями доступа. Сущность данной формы расчёта пребывает в том, что обе стороны (покупатель и продавец) подписывают в банке соглашение об аренде банковской ячейки на срок госрегистрации перехода права собственности на основании закона не более 1 месяца плюс некое число дней для углубления средств. В большинстве случаев оплата, осуществлённая по сделке купли-продажи приобритаемого объекта недвижимости, производится по окончании регистрации контракта купли-продажи.

В данной ситуации непременным условием контракта будет доступ к банковской ячейке продавца по окончании того, как он предъявит документы, каковые подтверждают смену права собственности от продавца к клиенту. В данной ситуации свидетельствующими документами есть выписка из ЕГРП либо же зарегистрированный соглашение купли-продажи.

Помимо этого, расчёт на основании сделки купли-продажи приобритаемой недвижимости возможно осуществлен и до регистрации соглашения купли-продажи, но, к данному виду расчёта прибегают не так довольно часто, по причине того, что в данной ситуации риски лица, получающего недвижимость значительно возрастают.

Кроме всего другого, в жизни бывают расчеты по сделке купли-продажи с рассрочкой платежа. В данной ситуации, в контракте купли-продажи необходимо прописать периоды платежей, по окончании чего его регистрировать. Кроме всего другого необходимо обратить внимание, что в ходе регистрации сделки с рассрочкой платежа появляется залог, делается приобритаемая недвижимость.

Залогодержателем до окончательного расчёта на базе соглашения купли-продажи выступает продавец. Такая схема употребляется и при безналичных расчетах.

В сфере безналичных расчетов самым распространенным инструментом осуществления сделки купли-продажи есть аккредитив.

Аккредитив представляет собой финансовое обязательство, которое берёт на себя банк по поручению плательщика по аккредитиву произвести платёж получателю средств по аккредитиву обозначенной в аккредитиве суммы в соответствии с представлением последним в банк документов на основании условий аккредитива в обозначенные в тексте аккредитива сроки.

В конечном итоге сущность аккредитива пребывает в том, что клиент выставляет продавцу аккредитив на условиях, при которых аккредитив раскрывается при предъявлении документа, свидетельствующего о переходе права собственности.

Форма осуществления безналичных расчетов на основании сделки купли-продажи недвижимости – есть самой эргономичной как для продавца, так и для клиента. В данной ситуации аккредитив есть гарантией платежа, и контролем за исполнением условий и сделки оговоренных в соглашении купли-продажи.

Безопасное проведение сделки по покупке квартиры через банковскую ячейку ч.1

Интересные записи

Похожие статьи, которые вам, наверника будут интересны:

• Как оформить сделку купли продажи дома

  КАК ОФОРМИТЬ СДЕЛКУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО НАДЕЛА? Чтобы верно оформить сделку купли-продажи земельного надела и зарегистрировать переход права…

• Сделка купли-продажи квартиры — как заключить правильно?

  В статье мы разглядываем типовые юридические обстановки. Но мы можем оказать помощь в ответе как раз вашего вопроса. Легко позвоните прямо на данный…

• Как провести сделку по продаже квартиры

  Процесс (порядок, метод) проведения сделки купли-продажи квартиры, помещения Как совершить сделку купли – продажи недвижимости — квартиры, помещения…

• Сделка купли-продажи квартиры

  Сделка купли-продажи квартиры это последний, но не меньше важный момент приобретения квартиры. Под термином «сделка купли-продажи квартиры»…

• Как оформить сделку купли продажи

  Новости 8-901-599-49-01 admin@oblzemli.ru Цена составления соглашения купли продажи 4 000 рублей. Контракт отчуждения квартиры. Какой ещё документ…

• Как оформить сделку с недвижимостью

  Главные правила сделки купли-продажи недвижимости Дабы сделка по недвижимости была признана настоящей, она обязана соответствовать последовательности…

—>

Ошибки при продаже квартиры

При продаже квартиры главная задача выручить как можно больше денег и не лишится при этом их. При этом избежать десяти типичных ошибок. Кроме того, нельзя ошибиться в трех вещах. Во-первых, нужно придать жилью товарный вид и выставить его за адекватную цену. С другой стороны, обидно было бы продать квартиру дешевле, чем это было бы возможно. И, наконец, совсем обидно было бы лишиться денег, после совершения сделки. Чтобы избежать всех этих неприятностей и достичь желаемого результата, эксперты рынка недвижимости рассказали о типичных ошибках, которые допускают люди в подобных ситуациях. Ошибка № 1 Любой продавец хочет продать свою квартиру подороже. Но, как известно, во всем нужно знать меру. Мы никогда не знаем реальные цены продаж, а ориентируемся на цены предложений. Выбрав аналогичные предложения квартир в базах данных, конечно, можно, найдя самое дорогое, накинуть еще процентов десять, но результата, скорее всего, эта тактика не принесет. Ошибка № 2 Не только сами продавцы, но и риэлторы склонны варьировать цены, используя их как наживку для клиента. Одна из самых распространенных ошибок — люди при выборе риэлторской компании отталкиваются от называемой им цены. Не от имени компании, условий, а исключительно от цифры. Выбирают, естественно, тех риэлторов, которые предлагают максимальную. На самом деле, это момент, который можно назвать недобросовестной конкуренцией. Риэлторы — не все, разумеется, но некоторые — называют цену повыше. Чем это грозит? Только тем, что риэлторы потом оказываются не в состоянии выполнить свои обещания. Клиентам следует понимать, что даже заключение договора с агентством недвижимости на продажу не дает никаких гарантий. И клиент потеряет время и усилия, без толку потраченные на беготню, показы. А время сейчас значит многое. Цены — по крайней мере, на некоторые типы квартир — начали снижаться. Если вы не продали в ноябре — сейчас она будет уже процентов на 5-8 дешевле. Ошибка № 3 Вы уже определились с оптимальной ценой своей квартиры. Однако, она все равно не продается. Возможно, ей просто не хватает товарного вида? Тут важно одно золотое правило — поменьше говорить во время показов. Потому что можно сказать что-то лишнее. Ошибка № 4 Излишняя жадность также может погубить продавца. Ошибка № 5 Бывает так, что все, вроде, хорошо, и цена приемлемая и квартира хорошая, но не продается она никак, даже просмотров нет. Возможно, просто не везет. А, возможно, дело не просто в невезении. Когда человек сам принимает звонки от людей, интересующихся квартирой, нередко бывает так, что он не может правильно и выгодно описать достоинства своей квартиры. В разговоре он может упустить незначительные, на его взгляд, детали, которые могут быть важными и принципиальными для звонящего человека. Так продавец, сам того не ведая, теряет потенциального покупателя. Ошибка № 6 Существуют и другие крайности. Всегда обидно продать квартиру дешевле, чем это можно было бы сделать. Чаще, все же цены на рынке растут, нежели падают. Инфляцию сбрасывать со счетов не стоит. Нередко бывает и так, что продавец выставляет свою квартиру по той же цене, за которую продавали знакомые или соседи. И, как правило, эта цена уже не соответствует рыночной, поскольку с тех пор, как продавали квартиру знакомые, прошло время и обстановка на рынке недвижимости изменилась. Есть специальное выражение — выдержать торг. Согласившись сразу на условия покупателя, вы покажете, что можете двигаться в цене и дальше, чем воспользуются незамедлительно. Первому клиенту, решающему немедленно купить вашу квартиру по предлагаемой цене, мы рекомендуем ее не продавать. Есть основание предположить, что вы недооценили квартиру и продаете дешево. Хотя, может быть, вам просто повезло, и это именно тот человек, которому нужна квартира именно в этом месте, именно за эту цену. Ошибка № 7 Многие продавцы после положительного устного решения потенциального клиента, снимают рекламу квартиры, не предполагая, что покупатель может продолжить поиски более выгодного варианта. Поэтому, достигнув договоренности, продавцы должны ставить вопрос о некоторой предоплате в обеспечение обязательства покупки Вашей квартиры. Ошибка № 8 Ошибочной является расчет продавца на то, чтобы сделать ремонт и продать квартиру дороже. Сага о выборе квартиры 3. Сделка купли-продажи квартиры или как правильно обращаться с деньгами? Делать дорогой ремонт в жилье массового спроса не имеет смысла, поскольку затраченные деньги целиком не возвращаются. При определении цены более значимую роль имеет месторасположение, состояние дома, инфраструктура и другие характеристики. Гораздо разумнее сделать косметический ремонт, чтобы квартира выглядела прилично, а новые владельцы уже сделают ремонт сами, сообразуясь со своими потребностями. Ошибка № 9 Пустить в квартиру вора, даже если квартира продается — не самый правильный поступок в жизни. Будьте внимательны с приглашением потенциальных покупателей. Ошибка № 10 Самое страшное, что может произойти — это потеря всего. Неправильно организованный процесс передачи денег — грозит серьезными неприятностями. В подобных случаях, люди теряют голову, начинают устраивать истерики, звонить риэлтору, покупателю и кричать, что их ограбили. Но не стоит отчаиваться раньше времени, в большинстве случаев, такие происшествия оказываются досадными недоразумениями.

Категория: Это надо знать | Добавил: Irina (13.11.2011)

Просмотров: 17258

Статья из раздела Частые вопросы.

Любая сделка с недвижимостью, и в особенности купля-продажа, всегда связаны с определенным риском. Любой участник такой сделки рискует. Продавец боится что его обманет покупатель, покупатель не доверяет продавцу, ну а третья сторона (риелторы и другие профессионалы) рискуют своей репутацией.

Мошенничество с недвижимостью старо как мир. Наверное, оно возникло тогда, когда появилась первая недвижимость, появились те люди, что решили “нагреть руки” на данной собственности.

Поэтому в сделках с недвижимостью стоит быть особо внимательными и бдительными, и при малейших своих подозрениях останавливать покупку-продажу, пока все не выясните до конца.

Мошенничество с недвижимостью со стороны продавца

1. Подложные документы

Наиболее часто встречающийся вид мошенничества — это использование лже-документов. Создать полный комплект документов у профессиональных аферистов не составляет труда.  Кроме того, мошенники часто пользуются услугами “нотариусов” нечистых на руку (причем, данный “специалист” может даже и не быть профессионалом в правовой сфере).

2) Дубликаты реальных документов

Получить дубликат документа также не составляет особого труда, а значит собрать полный пакет таких документов вполне можно. Аферисты действуют в таких случаях так: они собирают несколько комплектов документов, заключают несколько договоров на продажу (причем данные договоры вполне законны). Причем один договор продавец регистрирует сам (получи при этом всю положенную сумму), а остальные договоры регистрировать должны будут покупатели самостоятельно (при этом “продавец” получает только часть денег после нотариального оформления).

3) Продажа одной квартиры под видом другой.

Такой вид мошенничества уже уходит в прошлое. Но суть его такова: покупателю показывают квартиру (вполне приличную, по хорошей цене), он ее покупает. Но когда он начинает пользоваться обнаруживается, что купили совсем другую квартиру. Обычно в таких случаях аферисты перевешивали номера квартир (и бывало даже таблички с улицами) и показывали покупателям. На самом деле показываемую квартиру никто не продает. Продают “плохую” квартиру по заявленному адресу.

Сейчас такую аферу можно раскрыть, если внимательно изучить документы БТИ, где указано фактическое состояние продаваемой недвижимости.

4) Продажа недвижимости под видом реального продавца.

Никогда не оставляйте свой паспорт и документы на квартиру, если Вы куда-то надолго отлучаетесь. Подделать паспорт легко, достаточно переклеить фотографию и… новый владелец жилья готов!

Воспользовавшись Вашим отсутствием аферисты вполне могут провести сделку по продаже недвижимости. Главное условие успешной мошеннической продажи квартиры здесь — не светить паспортом хозяина недвижимости.

5) Занижение стоимости (якобы для снижения налогооблажения) продаваемого имущества

На деле это означает, что Вы покупаете квартиру  по одной цене, а в документах пишется совсем другая цена.  И в дальнейшем, продавец находит лазейку для расторжения сделки и возвращает Вам только ту сумму, которая указана в договоре.

6) Аннулирование сделки

Практически любая сделка с недвижимостью возвратна. В течении 3-х лет продавец (или тот кто претендует на недвижимость) через суд моет оспорить правомерность сделки.

Основанием для расторжения сделки может стать “невменяемость” продавца. Для этого ему достаточно лечь в больницу, пройти освидетельствование, которое признает его недееспособным или частично недееспособным. По закону, продавец в течении полугода может расторгнуть сделку, доказав, что он был невменяем.  Нередко этим пользуются аферисты, ведь в стране достаточно много владельцев собственности с медицинскими диагнозами (например, шизофрения).

Кроме того, продавец может вернуться в свое жилье, так как у него “изменились обстоятельства” и ему негде жить.

Как правильно провести сделку купли-продажи квартиры,

При этом он утверждает, что сумму полученную за недвижимость он уже потратил, но готов возмещать со своей зарплаты. Никто не может запретить продавцу отдавать Ваши деньги таким образом, но на деле весь процесс возврата денег затянется на долгие десятилетия.

Претендовать на недвижимость могут и дети (даже уже выросшие), бывшие супруги (не согласные с сделкой), пропавшие родственники, бывшие заключенные, а также недееспособные лица, которые были прописаны в квартире и им негде жить… Для каждой такой категории граждан есть свою юридические лазейки по возврату недвижимости.

Мошенничество с недвижимостью со стороны покупателя

Покупатель тоже может обмануть. Причем он может отдать покупателю “куклу” вместо настоящих денег, а может затребовать вернуть задаток (причем в двойном размере).

1. Как вместо денег получить простые бумажки?

При передаче наличных денег в момент сделки. Мало кто может похвастаться тем, что может определить хорошо сделанную фальшивку, от настоящих денег.

Безопаснее сделки, где фигурирует безналичный расчет, с фиксированным счетом. Не с ячейкой! В случае ячейки в банке не обязаны знать, что именно там хранится — деньги ли или же простые бумажки, изображающие дензнаки.

2) Аферы с задатком

• продавец не успевает вовремя собрать все документы. В ответ покупатель требует возврата задатка, причем двукратного, либо нужно существенно снизить стоимость приобретаемой недвижимости.  В договоре о задатке сроки были  четко обговорены, и именно на этих сроках настаивали покупатели. Теперь же они настаивают на возврате денег, большей суммы, что выдавали.

• Задаток первого покупателя перебивается большим задатком второго покупателя. Потом второй покупатель требует возврата своих денег, причем в двойном размере. Так как продавец уже нарушил условия сделки с первым покупателем. Мошенники могут также апеллировать судом, что дескать покупатель собирался продать квартиру сразу двум людям…

• Использование орфографических ошибок и описаний. Так к примеру если слово “задаток” заменить на “залог”, то сделка приобретает совершенно иной характер. Продавец становится должником, ведь залог говорит о том, что продавец должен покупателю некую сумму.

Мошенничество с недвижимостью со стороны третьих лиц (риелторов и других специалистов)

Мошенничество со стороны риелторов или агентств недвижимости более всех на-слуху, ведь как правило такие лица (организации) работают по-крупному. Но бывают случаи, когда обман не столь заметен, когда речь идет о небольших суммах (в таких случаях можно даже и не понять, что на самом деле Вас обманули)

Типичные схемы обмана и уловки по завлечению клиентов от риелторов и агентств недвижимости:

• Назвать продавцу заведомо завышенную стоимость продаваемой недвижимости. Здесь работает психологический момент — любой продавец заинтересован в большей выгоде. Агенты же, действительно выставляют объект по завышенной стоимости, но спустя какое-то время просят продавца снизить цену, чтобы нашлись покупатели. И продавец вынужден ставить уже заниженную стоимость, и при этом он продолжает сотрудничать с агентами, которые первоначально говорили о том, что недвижимость стоит намного выше, чем он рассчитывает.

• Забрать оригиналы документов. При заключении договора с фирмой продавец обязуется отдать оригиналы документов. И фактически он уже не может сменить фирму, ведь документы находятся не у него на руках.

• Обман и продавца и покупателя. Особенно актуален он был в 2005 -2008 годах. Допустим на недвижимость нашелся покупатель. Он даже внес задаток. И тут риелтор говорит, что цены на недвижимость возросли и теперь нужно будет оплатить большую сумму. Покупатель понимает, что если откажется от покупки, то может потерять данную недвижимость,  а пока он будет искать нечто подобное на рынке, то цены могут еще подрасти… В итоге он отдает большую стоимость за недвижимость. Но об этом не знает продавец. Ему на руки отдают ту сумму, которая была определена изначально.  А теперь догадайтесь, у кого остается разница?

• Очень часто при заключении договоров фирмы требуют некоторую сумму — так называемые “гарантийные обязательства”. И здесь нужно быть предельно внимательными при заключении договоров. Зачастую в договорах указываются такие условия, что вернуть “гарантийку” не представляется возможным.

• Мошенничество, которое точно попадает под одноименную статью. Черные риелторы предоставляют в качестве продавца лицо, которое в действительности им являться не может (например, лженаследник, человек который без вести пропал, и другие категории лиц). Сюда же можно отнести и ситуации, когда продавцы и “риелторы” работают заодно.

Как обезопасить сделки-купли продажи. Советы для покупателя, которые не будут лишними.

• Опасайтесь людей, которые хотят сделать сделку быстро, в обход всех процедур.

• Проверяйте все, что можете проверить. Если Вам рекомендуют какую-то фирму, не спешите идти туда, наведите справки о ней. Будет просто замечательно, если Вы “в живую” пообщаетесь с клиентами данной фирмы. Не лишней будет юридическая проверка всех документов.

• Попросите продавца выселить всех жильцов, до оформления сделки-купли продажи.

• Пораспрашивайте соседей о той недвижимости, что Вы собираетесь купить. Кто в ней живет. Как часто меняются хозяева. Часто ли там появлялся местный участковый…

• Пусть продавец оплатит все коммунальные услуги, абонентские платы. Не лишним также будет попросить у продавца справку о данных выплатах.

• Не помешают справки психоневралогического  и наркологогического диспансеров на всех собственников недвижимости.

• Поинтересуйтесь, нет ли у продавца несовершеннолетних детей, не живут ли в квартире родственники с детьми.

• Узнайте, не делалась ли в квартире перепланировка и узаконена ли она.

• Не оставляйте всех документов (паспортов, свидетельств …) у третьих лиц.

• Будьте осторожны с использованием в договорах заведомо заниженных цен.

• При передаче денег позаботьтесь о том, чтобы были свидетели (например, родственники), которые в случае чего смогут засвительствовать в Вашу пользу.

• Приобретя жилье сразу же постарайтесь занять его: смените замки. Добейтесь окончательной выписки нежелательных жильцов.

Мошенничества с куплей-продажей недвижимости, к сожалению, не редки. Однако, большинство сделок все же проходит в рамках закона. Поэтому, решившись приобрести/продать недвижимость, Вы рискуете. Но этот риск вполне оправдан.  Проявляйте бдительность (и можно сказать даже паранойю) и будьте на чеку. И в случае малейших подозрений останавливайте сделку (до тех пор, пока все сомнения не решаться). 

Автор: Анна Кондаурова10.12.2015

Темы: Мошенничество, Купля-продажа, Недвижимость, Сделки с недвижимостью, Покупка недвижимости, Покупка квартиры, Продажа квартиры, Продажа земельных участков, Риелторские услуги, Риелтор, Агенство недвижимости

Продажа квартиры должна совершаться человеком, хорошо понимающим, что и как именно он делает, чтобы не быть обманутым покупателями или нечистыми на руку посредниками в момент заключения договора. Внимательно изучайте текст, который вам предлагают подписать.

Купля-продажа квартиры – основной вид сделок, совершаемых на российском рынке жилой недвижимости. Конечной целью таких сделок чаще всего является обмен одной квартиры на другую ради улучшения жилищных условий или получения доплаты. Рассмотрим отдельные аспекты процесса купли-продажи недвижимости с точки зрения продавца.

Оценка квартиры

Первый этап – оценка стоимости недвижимости. Идеальный вариант, если вам удастся максимально приблизиться к среднерыночной стоимости квартиры с аналогичными характеристиками. Продешевить и потерять часть денег никому не хочется, но если выставить завышенные цены, то процесс продажи квартиры может неоправданно затянуться на многие месяцы.

Получить достоверную информацию по ценам на жилую недвижимость можно из разных источников. Если вы предпочитаете действовать самостоятельно, то можно изучить объявления в газетах, печатных риелторских изданиях, на тематических интернет-порталах. Последний вариант очень удобен, поскольку на большинстве таких сайтов есть возможность быстрой сортировки объявлений.

Если у вас планируется срочная продажа квартиры, и вам нужна максимально точная информация по ценам в сжатые сроки, то стоит обратиться к профессионалам. Как правило, риелторы достаточно хорошо ориентируются на рынке, и в большинстве агентств недвижимости вас проконсультируют бесплатно. Кроме того, существуют фирмы, которые специализируется на оценке недвижимости. За вполне разумные деньги они предоставят вам исчерпывающую информацию, подкрепленную документально.

Поиск покупателей

Продажа квартиры с помощью профессиональных участников рынка – самый простой вариант. Риелторы внесут вашу квартиру в свою базу и будут методично подыскивать покупателей. Кроме того, продажа через агентство недвижимости более безопасна, поскольку вы имеете дело с профессионалами, знакомыми с многочисленными «подводными камнями» сделок с недвижимостью, с различными мошенническими схемами. Риелторы окажут вам помощь и проконсультируют по любым вопросам, включая и то, как вести себя на показе квартиры.

Самостоятельная продажа квартиры несет в себе определенный риск нарваться на мошенников. Но если вы готовы к такому риску, то следует донести информацию о продаваемой квартире до максимального количества потенциальных покупателей. Для этого можно использовать газетные объявления и объявления на интернет-порталах. В последнем случае, вы сможете дать более подробное описание квартиры, снабдив его фотографиями, что поможет ускорить продажу.

Задаток и договор купли-продажи квартиры

Когда покупатель найден, обычно он в качестве подтверждения намерений вносит денежный задаток. Для этого в письменной форме составляется договор задатка, где необходимо указать:

• ФИО, паспортные данные, место проживания покупателя и продавца;
• адрес и описание объекта недвижимости;
• сумму задатка;
• сроки выполнения обязательств обеих сторон.

Заверять договор задатка у нотариуса не требуется. Согласно ГК РФ, внесение задатка накладывает определенные обязательства: если сделка сорвется по вине покупателя, то задаток останется у продавца, в обратном случае, продавец будет обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Следующий этап – подготовка документов для составления договора купли-продажи квартиры.

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

С перечнем всех документов, необходимых для составления договора, вы можете ознакомиться на нашем сайте (документы для договора купли-продажи квартиры). Обратите внимание, что некоторые бумаги (например, справка из БТИ) имеют ограниченный срок действия. Сам договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации, и только после нее он обретает юридическую силу.

Передача денег

Этот момент обычно вызывает наибольшее беспокойство у участников сделки купли-продажи квартиры. Однако это наименее проблемный этап, поскольку способы безопасной передачи денег давно отработаны риелторами. Как правило, для этой цели используется депозитная банковская ячейка, куда покупатель вносит средства. Обе стороны заключают с банком договор, в соответствии с которым продавец может получить деньги, предъявив документ о регистрации сделки.

Совет напоследок

В процессе продажи квартиры наименее защищенным является покупатель, но продавцу также следует быть предельно внимательным. При малейших сомнениях в тех или иных аспектах сделки лучше обращаться к специалистам – риелторам или профессиональным юристам. Опыт показывает, что большая часть проблем возникает из-за того, что обыватель не обладает достаточными познаниями в области современного законодательства. Экономия на услугах профессионалов иногда может обернуться серьезными потерями, ведь квартира – это самая весомая часть имущества у подавляющего большинства граждан.