Раздел квартиры при ипотеке

Закон гласит: «Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью»

Следовательно — любая собственность, которая была приобретена во время брака, является общей и принадлежит, как мужу, так и жене. Не имеет значения, что купленная квартира по документам является собственностью одного из супругов. При этом совершенно не важно, кто и сколько зарабатывал. В любом случае, при разводе, все, что было нажито во время брака — делится пополам.

Однако, неправильно думать, что все что имеет супружеская пара — это нажитое во время брака имущество и оно в случае развода делится поровну.

Во-первых, все что принадлежало одному из супругов до брака, нажитым во время брака не считается, а значит, при разводе разделу не подлежит и остается у собственника.

Во-вторых, к «нажитому» не относится имущество, полученное «в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам».

Что делать с ипотекой при разводе

Например, если один из супругов во время брака получает недвижимость по наследству, или в дар от кого-либо, либо приватизирует квартиру — то, он становится единоличным собственником этого имущества, и оно, в случае развода, разделению не подлежит. Однако, если этот супруг решит обменять это имущество, или продать, а на вырученные деньги приобрести что-либо другое, то это что-либо другое будет уже считаться совместно нажитым.

Готовясь самостоятельно к бракоразводному процессу, всегда можно быстро и бесплатно проконсультироваться позвонив на нашу Горячую линию:

+7 (495) 690-81-57

А при заказе платного обслуживания Адвокат сам соберет и составит все необходимые документы, подаст их на рассмотрение мировому судье с учётом территориальной подсудности, представит Ваши интересы на процессе и получит решение суда в целях экономии Вашего времени.

Многие сейчас видят панацею от всех раздельных бед в "Брачном договоре". Для них хочется особо отметить, что согласно Статье 44 Семейного кодекса РФ брачный договор в судебном порядке может быть признан недействительным. Для этого должны быть основания, а именно нарушения закона, в том числе и те о которых мы уже говорили.

Если во время развода Вы не определили права сторон на недвижимость по суду, или не составили брачный договор, то и после развода Вам будет необходимо получить согласие бывшего супруга, или супруги, скажем, для того, чтобы продать квартиру.

Не стоит рассчитывать на то, что согласно статье 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет всего один год. В законе есть множество «зацепок» при помощи которых этот срок можно продлить. В частности, как гласит Гражданский кодекс: течение срока исковой давности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

И давайте закончим, посмотрев ряд конкретных вопросов:

Кредит брал муж. Есть ли права на квартиру у жены?

Мы купили по ипотеке однушку. Кредит оформлен на мужа. Сейчас решили развестись. Как будет делиться квартира?

Несмотря на то, что при покупке квартира была оформлена на мужа, это жилье — совместная собственность, как и любое имущество, приобретенное супругами в период брака. Так что, исходя из Семейного кодекса, при разводе квартира должна делиться пополам.

В то же время, поскольку жилье находится в залоге у банка, существенное значение будет иметь его позиция.

В вашем случае, поскольку квартира однокомнатная, разделить ее в натуре нельзя — каждый может получить лишь долю в праве собственности на жилплощадь. А по закону «Об ипотеке» доля в собственности не может быть предметом залога. Поэтому велика вероятность, что банк не пойдет на переоформление кредитного договора и заемщиком-должником останется ваш бывший супруг. Однако он сможет потребовать, чтобы вы возмещали ему платежи по ипотеке, соответствующие стоимости вашей доли в праве на квартиру.

Пусть все достанется кому-то одному?

Можно ли одному из бывших супругов отказаться от своей доли в квартире, а второму взять на себя все выплаты по ипотеке?

Опять здесь все упирается в банк. Если он даст добро на такой вариант, а он его даст только при подтверждении платежеспособности супруга, который готов взять на себя долг.

За переоформление кредитного договора придется заплатить. Во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего договора: порядка 0,5 — 1% от суммы оставшегося долга.

Также понадобится переоформить страховку.

Есть ли шанс отсудить жилище, если платишь за двоих

Я и бывшая жена — созаемщики. В договоре есть пункт: «расторжение брака между созаемщиками не влечет изменения условий договора». Если бывшая жена откажется платить по кредиту, то смогу ли я отсудить себе всю квартиру?

В случае отказа супруги платить по кредиту это бремя ложится на вас по-любому — таково положение созаемщиков.

На практике ситуация может разрешиться так:

суд разделит квартиру пополам независимо от того, на кого оформлен договор о ее приобретении и кто вносит платежи по кредиту;

выплатив кредит, вы сможете требовать от бывшей супруги компенсации расходов, которые понесли за нее.

На заметку

Ипотечное жилье лучше не продавать…

Немало граждан брали ипотеку всем семейством, поскольку в одиночку многим не под силу потянуть платежи даже на столичную однушку. Для таких заемщиков при распаде семьи взносы по кредиту могут стать неподъемными.

Предвидя это, многие банки разрабатывают специальные программы помощи в организации продажи ипотечных квартир. Как рассказали нам специалисты, обычно купля-продажа организуется таким образом, что гасится задолженность перед банком, квартира освобождается от залога и переходит к покупателю полностью свободной от обременений.

С учетом падения цен на столичное жилье и недостатка покупателей выгода от таких схем для заемщиков, мягко говоря, не проглядывается…

Может ли банк потребовать деньги обратно из-за того, что заемщики расстались?

У нас ипотечная двушка, назревает развод. Заемщик по кредитному договору жена (у нее хорошая «белая» зарплата), я — поручитель. Недавно услышал по радио, что при разводе супругов банк может потребовать досрочного погашения кредита. Правда ли это и в каких случаях такое возможно?

Подобный сценарий не исключен.

Дело в том, что по закону кредитор вправе требовать досрочного погашения ипотечного долга, если ухудшаются гарантии возврата кредита. При разводе изменяется количество собственников предмета залога (квартира делится), а к тому же может появиться новый должник (супруг, получивший долю при разделе), который не соответствует требованиям банка к заемщикам по размеру дохода и прочим условиям.

Но все это банку надо доказывать в суде. Пока о подобных судебных процессах мы не слышали.

По всем возникшим вопросам обращайтесь на нашу бесплатную горячую линию для консультаций по разделу имущества при разводе:
+7 (495) 690-81-57 Звони!

Примеры вопросов поступивших к нам в рамках программы "Бесплатной горячей линии для консультаций при разводе"

Развод всегда связан с различными сложностями и бюрократическими процедурами. Одна из них – раздел имущества. Некоторые разводящиеся супруги полагают, что разделу подлежит лишь имущество. Но закон гласит, что совместно нажитые долги тоже включаются в общую имущественную массу, которую необходимо разделить. При этом есть процессы более простые (например, раздел кредита по платежной карте при разводе) и более сложные, к которым, в частности, относится раздел ипотечного кредита при разводе.

Общие принципы раздела ипотечного кредита

Для россиян деление ипотеки между бывшими супругами остается вопросом острым и актуальным. Это связано как с долгосрочностью такого займа (из-за чего часто заемщикам приходится выплачивать его практически всю жизнь), так и с наличием дорогостоящего залога, которым становится приобретаемая в кредит недвижимость. Основные правила раздела ипотеки следующие:

1. Если кредит был оформлен в период брака, то он подлежит разделу.
2. Размер доли каждого из супругов определяется по ситуации.
   

   Как делится квартира в ипотеке при разводе?

   При условии, что остальное имущество тоже делится поровну, кредит делится между разводящимися пополам. Если принципы раздела имущества иные, то в основном кредит делится в пропорциональном соотношении к долям каждого из супругов. Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ чем больше одному из супругов достается имущества, тем больше будет и его долг.

3. Срок, в течение которого можно разделить кредит, составляет три года с момента прекращения брачных отношений.
4. Инициировать раздел кредита могут не только супруги, но и финансовая организация, которая оформила ипотечный договор. Например, если в течение трех лет с момента развода бывший супруг, оформивший ипотеку в период брака, не сможет выплачивать кредит, банк может обратиться в суд с требованием разделить супружеское имущество и долги. Тогда суд может обязать второго супруга выплачивать кредитный долг даже уже спустя определенное время после расторжения брака.

Права второго супруга в части ипотеки и недвижимости

Определение доли второго супруга при разделе купленного в кредит недвижимого имущества и ипотечного займа должно происходить с учетом анализа ситуации. Следует учитывать как условия приобретения жилья и погашения долга, так и имеющиеся договоренности между супругами. Основные моменты, которые определены законом в части прав второго супруга, такие:

• Изначально второй супруг имеет на приобретенное в кредит имущество точно такие же права, как и первый. При этом кредитный долг делится между обоими поровну.
• Если второй супруг в письменном виде выражал банку свой протест относительно оформления кредита, ипотеку и залоговую недвижимость по ней в судебном порядке можно признать личными долгом и имуществом заемщика. В этом случае второй супруг не претендует на недвижимость и не участвует в погашении кредита.
•  Если первоначальный взнос по кредиту и/или большая часть долга была выплачена одним супругом за счет его личных сбережений (дар, наследство, деньги от продажи личного имущества и т. д.), суд и в этом случае может признать такой кредит личным. При этом недвижимость, приобретенная на эти средства, тоже будет классифицироваться как личная собственностью этого супруга.
• В случае возникновения спора по поводу раздела долга и купленной в кредит недвижимости супруг, права которого нарушаются, может обратиться в суд с соответствующими доказательствами.

Варианты решения ипотечного вопроса

Разделить ипотеку и приобретенную на средства банка недвижимость можно по-разному. В целом варианты деления недвижимого имущества аналогичны способам раздела кредитной машины при разводе.

Способ	Описание	Комментарии
1. Досрочное погашение кредита	Супруги находят возможность погасить остаток задолженности по кредиту досрочно. Имущество, выведенное из залога, быстро продается, а полученная сумма делится поровну (если не оговорены другие принципы раздела).	Такой вариант позволяет не только уменьшить переплату по кредиту, но и быстро получить недвижимое имущество в собственность. При этом по договоренности один из супругов может выкупить у другого вторую часть недвижимости и стать ее единоличным владельцем
2. Совместное погашение по графику	Супруги решают продолжать выплачивать ипотеку совместными усилиями, чтобы в перспективе получить доли в праве на недвижимость пропорционально доле выплат. Для раздела суммы долга с процентами они обращаются в суд и погашают кредит согласно судебному решению, чтобы в дальнейшем продать квартиру и разделить деньги соответствующим образом или иметь возможность одному из супругов выкупить свою часть у другого.	Такой способ может быть сложным в реализации при плохих отношениях между бывшими супругами. Кроме того, он не снимает проблемы солидарной ответственности, при которой в случае прекращения выплат со стороны одного из супругов второй должен будет погашать кредит в полном объеме.
3. Единоличные погашение кредита по графику и владение недвижимостью	Супруги определяют, что недвижимое имущество вместе с ипотечным долгом становится собственностью одного из них, а второй получает соответствующую компенсацию за счет другого имущества. Кредит и квартира переоформляются по договоренности между супругами: а) недвижимость переходит в единоличную собственность заемщика, а поручитель выводится из собственников и ответственных за погашение; б) недвижимость становится единоличной собственностью поручителя, что подразумевает рефинансирование кредита и выведение из собственников и должников заемщика.	Этот вариант для большинства бывших супругов более простой психологически, чем вариант № 2, и более достижимый, чем вариант № 1. Если по какой-то причине нет сопоставимого по стоимости имущества, которое может стать компенсацией второму супругу, можно обсудить выплату с рассрочкой на определенный период.
4. Прекращение погашения ипотечного долга	Супруги определяются, что недвижимость им не нужна и что дальше выплачивать кредит не имеет смысла. О своем решении они уведомляют банк, после чего осуществляется продажа квартиры. Полученные средства идут на погашение имеющейся задолженности, а остаток делится между супругами согласно предварительной договоренности.	Продажу недвижимости в этом случае согласовывают с банком и он контролирует весь процесс. Недостатком такого варианта может стать получение значительно меньшей суммы, чем реальная стоимость недвижимости. Это связано с тем, что банк будет ориентирован на максимально быструю реализацию залога за цену, которая как минимум просто позволит полностью погасить задолженность.

Необходимые действия для раздела ипотеки

Чтобы разделить ипотеку в период брака, можно:

1. Заключить со вторым супругом письменное соглашение о разделе имущества и долгов. При желании его можно нотариально удостоверить и заключить не именно при разводе, а в течение трех лет с момента расторжения брака.
2. Заключить брачный контракт и оговорить в нем все условия передачи имущества (долга) каждому из супругов. Этот документ обязательно подлежит нотариальному заверению. О заключении соглашения (брачного контракта) необходимо однозначно уведомить банк-кредитор. Такой договор можно заключить в любой период брака.
3. Обратиться в суд (при наличии спора) с иском о разделе имущества и долгов. При расторжении брака либо в течение трех лет с момента развода можно заключить соглашение о разделе имущества или обратиться в суд за его разделом. В иске (соглашении) должно быть точно обозначено, какие долги и имущество переходят в собственность каждого из супругов. При этом обратиться в суд с иском о разделе имущества вправе и банк-кредитор, чье требование может быть удовлетворено за счет реализации доли супруга-должника (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

После получения на руки любого из вышеперечисленных актов (соглашения, контракта, судебного решения) супруги могут обратиться в Росреестр за регистрацией их прав на недвижимость, а также оспаривать претензии кредиторов по долгам.

Раздел ипотеки, оформленной до брака

Определение доли каждого супруга в ипотечном займе, оформленном до начала супружеской жизни, в целом происходит по принципам раздела взятого до брака кредита при разводе:

1. Такая ипотека может быть признана как общим (совместным) имуществом супругов, так и их личной собственностью.
2. Ипотека, оформленная до брака, считается личным долгом того супруга, на которого она была изначально оформлена.
3. Но если в период брака ипотечный долг погашался в большей его части уже за общие средства супругов, то по решению суда он и приобретенное за его средства имущество может быть признано совместно нажитыми. Однако в случае несогласия второго супруга это придется доказывать в судебном порядке.

Урегулирование ситуации с банком

Для максимально успешного раздела ипотечного кредита стоит правильно организовать коммуникацию с банком:

• Финансовую организацию нужно оперативно уведомлять обо всех жизненных изменениях, которые в той или иной форме могут повлиять на выплату кредита.
• Целесообразно учитывать рекомендации своего кредитного специалиста и правильно оценивать свою платежеспособность в связи с разводом.
• При несогласии с оформлением ипотечного кредита, выданного одному из супругов, второму супругу стоит в течение года с момента такого оформления письменно обратиться в банк с требованием признать кредитный долг личным долгом заемщика. В случае отказа банка можно оспорить этот договор в судебном порядке и признать его недействительным полностью или в части признания ипотеки общим супружеским займом. В большинстве случаев суд выносит решение в пользу супругов, т. к. они имеют право распоряжаться совместно нажитым имуществом в пределах сторон брачных отношений.
• Все переговоры с банком следует вести в письменном виде. Это будет доказательством попыток досудебного урегулирования спора.
• Даже в случае возможности договориться о разделе имущества без суда супругам необходимо сообщить о своем решении в банк и согласовать с ним оговоренный раздел. Его согласие требуется, в частности, для отчуждения имущества третьим лицам.
• В ситуации, когда супругам нужно определенное время для раздела имущества или когда трудно прийти к согласию, важно все равно продолжать своевременно выплачивать кредит. В случае систематической просрочки банк может обратиться в суд для взыскания залогового имущества. После этого недвижимость обычно продается с аукциона по значительно более низкой цене.

Рациональный подход к разделу ипотеки и правильно организованное сотрудничество с банком позволит разделить имущество и долг с максимальной выгодой для обоих супругов.

Подводные камни ипотеки

Новые экономические условия страны, связанные с развитием как института частной собственности, так и гражданского права в целом, порождают массу проблем и конфликтных ситуаций, в том числе и в такой сфере, как семейно-брачные отношения. Делёж имущества и связанные с этим споры нередко сопровождают бракоразводные процессы, особенно если достаток семьи более-менее выше среднего, и каждому из супругов есть что терять. Особенно сложным и запутанным может оказаться расторжение брака и раздел имущества в случае, когда совместно нажитое имущество покупалось супругами в кредит.

В последние годы страна переживает бум кредитования. Граждане берут взаймы на всё, что только можно представить. Здесь и потребительские кредиты, связанные с покупкой бытовой техники и электроники — начиная от банальных сотовых телефонов и заканчивая дорогими компьютерами и плазменными панелями. Развивается и кредитование на по­купку автомобилей, на обучение, на лечение и отдых и многие другие нужды. Но самым важным, пожалуй, можно назвать ипотечное кредитование.

Жилищная проблема, не решённая как в годы строительства социализма, так и в сего­дняшних попытках «перехода к рынку», продолжает оставаться самой больной и насущ­ной для большинства граждан. Квартир строится очень мало, цены на них растут с каж­дым годом в разы, делая мечту о собственном жилье для большинства всё более и более несбыточной.

И тут на помощь приходит ипотека, позволяющая жить в квартире уже сейчас, а платить за неё постепенно. Законодательное регулирование этого института относится к 1998 году, когда был принят Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Он позволяет взять семье кредит на покупку квартиры и заложить в качестве обеспечения кре­дита эту самую покупаемую квартиру. Покупатели-супруги становятся собственниками квартиры сразу после государственной регистрации, после чего периодически отдают банку частями занятые для покупки деньги с процентами. Растут сроки займа: если сразу после вступления в силу Закона они составляли в среднем не более 5 лет, то сейчас деньги можно занять на срок до 20 лет. Снижается процентная ставка: от 25-35% годовых с начала действия Закона до сегодняшних (в среднем) 10% годовых. В общем, с одной стороны, взять заём становится проще, а выплачивать его легче и не так обременительно для семейного бюджета.

Но, с другой стороны, что происходит с кредитом, когда супруги решают разойтись до полного его погашения? Именно здесь встречаются проблемы, связанные с коллизией семейного права, с одной стороны, и гражданского — с другой.

Для начала вспомним, как регулируются имущественные отношения между супругами в браке. Как указано в ч. 1 ст. 33 Семейного кодекса, если супруги не заключили брачный договор, то приобретаемое в браке имущество является их совместной собственностью. Совместная собственность предполагает, что любыми вещами, а также недвижимостью, муж и жена владеют сообща, если они купили их после свадьбы. Применительно к квартире это означает, что если она зарегистрирована на одного из супругов и выдано свидетельство с одним ФИО, квартира всё равно считается принадлежащей им обоим. Также не имеет значения, кто платит за покупку квартиры: либо только муж, либо только жена, либо они вдвоём. Квартира в таком случае признаётся принадлежащей им поровну, то есть их права собственности равны. Эти правила предусмотрены ст. 34 Семейного кодекса.

Супруги могут также зарегистрировать купленную квартиру на двоих, при этом у них будет два свидетельства — у каждого из супругов, таким образом, по своей отдельной доле в квартире. Необязательно при этом, что доли будут равными, то есть 50 на 50; у кого-то может быть большая доля, у кого-то — меньшая.

При покупке квартиры в кредит самый простой и безболезненный вариант — когда квартира куплена супругами именно в долевую собственность, и заложенными являются доли мужа и жены. В этом случае каждый из супругов будет отвечать перед банком за свою долю в праве собственности на квартиру, а невыплаченная часть кредита будет разделена между супругами пропорционально размерам их долей в праве собственности на квартиру. Если доли равные, муж и жена после развода по отдельности будут погашать свою часть остатка долга перед банком, и эта часть у каждого будет равной.

Но следует отметить, что наши банки неохотно идут на заключение договора ипотеки с залогом доли в праве собственности на квартиру, хотя ст. 7 Закона об ипотеке это допускает. Гораздо чаще встречается ситуация, когда банк требует оформить квартиру на одного из супругов (в основном мужа, у которого, доходы, как правило, более высокие). Банку в такой ситуации проще: заёмщик один, квартира одна, и требовать с возврата долгов проще, чем с двоих человек по одной и той же квартире. Но вот расстающимся супругам — сложнее, так как перед ними (а также перед судом) встанут два сложных вопроса: во-первых, о выделении долей мужа и жены на квартиру, а во-вторых — о разделе невы­плаченной части кредита.

В этом случае у суда есть два варианта решения. Первый: оставить квартиру целиком в собственности, например, мужа и выплатить жене компенсацию половины стоимости квартиры. Долг перед банком при этом продолжит выплачивать муж. Второй: разделить квартиру, находящуюся в совместной собственности, поровну между мужем и женой. При этом остаток долга перед банком также делится пополам между супругами, и они выплачивают свои части по отдельности.

Как делится квартира в ипотеке при разводе если есть дети

Этот вариант основан на положении ч. 3 ст. 39 Семейного кодекса, в соответствии с которым общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присуждённым им долям. Но такой вариант раздела очень не нравится банкам, так как это связано с необходимостью заключить с каждым из супругов отдельный договор ипотеки, при этом расторгнуть старый, переоформить всё это в органах регистрации недвижимости, оформить новые закладные, заключить новые договоры страхования жизни и трудоспособности заёмщиков, а все эти действия требуют времени и денежных затрат. Поэтому в судебных процессах такого рода банки, привлекаемые в дело в качестве третьих лиц, активно возражают против раздела по долям между супругами заложенной квартиры.

Не менее сложной представляется и такая ситуация, когда муж выступает по договору ипотеки заёмщиком, а жена — поручителем. В соответствии со ст. 361 Гражданского кодекса по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. А согласно ст. 363 Гражданского кодекса, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объёме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

На практике солидарная ответственность означает, что банк, в случае невыплаты мужем кредита, может требовать в судебном порядке взыскания долга как от мужа, так и от жены, исключительно по своему выбору. Если ни у мужа ни у жены не будет достаточно средств на погашение кредита, то банк может потребовать изъятия заложенной квартиры, продажи её с торгов и выселения бывших собственников.

При разделе квартиры в случае поручительства целесообразно суду разрешить вопрос о переоформлении договоров займа и поручительства. Может возникнуть такая ситуация, что квартира останется в собственности мужа, который должен будет продолжать самостоятельно выплачивать кредит после развода, жене будет присуждена денежная компенсация в размере половины стоимости квартиры, а договор займа и договор поручительства останутся в прежнем виде, то есть жена будет продолжать оставаться поручителем за своего мужа, теперь уже бывшего. После развода муж может не рассчитаться вовремя с банком, и тогда банк имеет полное право как кредитор потребовать от жены как от поручителя выплаты задолженности (ведь старые договоры ещё действуют). Вот поэтому суду при расторжении брака и разделе квартиры надо будет (в случае оставления квартиры в собственности мужа и выплаты жене соответствующей компенсации) в своём решении указать на необходимость прекращения договора поручительства между банком и женой, чтобы не "вешать" на неё чужие долги. Ведь семья уже юридически не существует, совместного хозяйства не ведётся, имущество перестаёт быть общим, и необходимо обезопасить жену, которой квартира не досталась, от возможных претензий к ней со стороны банка. Но суды у нас нередко забывают урегулировать этот вопрос при разводе.

К сожалению, по вопросам разделения бремени выплат по договору ипотеки в случае развода крайне затруднительно раздавать советы, ведь значительное количество жизненных ситуаций и нюансов попросту не позволяют этого делать. Общий совет один – перед принятием значимых решений желательно проконсультироваться у юриста по всем интересующим Вас вопросам с учетом всех обстоятельств: дата заключения брака, дата заключения договора ипотеки, размер доходов каждого из супругов, наличие иных обязательств супругов перед третьими лицами и т.п. Хорошим выходом было бы заключение брачного договора, но о нем речь пойдет в другом материале.